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JNEWS会員配信日 2015/4/17
戸建とマンションとの比較でよく聞かれるのは、一戸建ては古くなっても最終的に「土地」が残るが、マンションが老朽化すれば資産価値が全く無くなってしまうという意見である。
この考え方にも一理あるが、実際の不動産市場をみると、東京都内では築35年を過ぎたワンルームマンションが、1,000〜1,500万円で売買成立している。地方都市でも、中心部の優良マンションならば買い手が付き、資産価値がゼロにはなっていない。
これに対する、買い手側のそろばん勘定は明瞭だ。月10万円の賃貸物件に10年住めば、トータルで1200万円の家賃を払うことになる。ならば、築年数は古くても、建物や設備のグレードが高い分譲マンションを 1,000万円前後で購入したほうが良いという価値観である。
そして10年程度住んだ後は、売却するか、賃貸物件として家賃収入を得ることで資産としての再活用ができる。近頃は、Airbnbのように、物件を短期レンタルできるプラットフォームも登場してきたことから、老朽化した物件の収益化もしやすくなってきている。
その一方で、今後の資産価値を落とすことになりそうなのが、もともと賃貸専用に建てられたアパートや借家である。これらの物件が老朽化してくると、新たな借り手が付きにくく、リフォームをするにも、取り壊すにも資金が必要になってくる。
賃貸住宅の空室率は、1980年代に12％台だったのが、2013年には18.9％にまで上昇してきている。需給のバランスが供給過剰に向かっていることは間違いなく、これからは、立地や設備面で付加価値の高い物件でなければ借り手が付かなくなる傾向は高まっていくだろう。
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■この記事の完全レポート
・JNEWS LETTER 2015.4.17
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