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副業として家賃収入を得る大家業の実態と
物件管理の業界構造
written in 2010/4/20

 日本で貸家やアパート経営をする人の典型例は、先祖の代から遊休の不動産を所有しており、それを賃貸物件にすることで、相続税対策になれば良いという発想の、いわば“素人の大家さん”である。彼らを上手に誘い込んでいるのが不動産管理業者で、物件を建てる時のアドバイスから、入居者の募集、清掃や設備の修理なども代行している。そのため、大家の仕事といっても特にすることはなく、毎月の家賃収入が得られますよ、というのが口説き文句だ。

しかし総務省の統計調査によると、平成20年の時点で日本の住宅件数が5759万戸に対して、実際に使われているのは 4961万戸、つまり798万戸の住宅は空き家の状態(空き家率13.9%)になっている。

《住宅件数の推移》

  

一戸建の貸家やアパートを所有している、個人の“大家さん”は全国で 200万人前後とみられているが、年齢でみると60歳以上の高齢層、職業別では農業事業者が最も多い。これは遊休の田畑を活用しているためだ。

その傾向からみても、日本では大家業といっても、賃貸ビジネスに詳しいわけではなく、不動産管理会社に任せきりのケースが大半である。ところが最近では、賃貸市場全体の空室率が高くなって、大家と管理会社との関係が悪化してきている。それは不動産業界のビジネスモデルに起因している。

大家から管理を任されている不動産業者は、入居者の募集を無料で行う一方で、契約が決まった際の“礼金”を受け取ることに加えて、月々の物件管理料として、家賃収入の 5〜15%を大家から徴収している。この料率は管理の内容によってランクが分かれており、家賃の集金代行や滞納者への督促、入居者からのクレーム対応、物件の定期的な清掃など、管理サービスの内容が厚くなるほど、手数料率も高くなる仕組みだ。

《不動産管理会社のビジネスモデル》
  

大家側にしてみれば、集客からクレーム対応まで代行してくれるのは助かるし、管理会社は家賃収入に連動した管理料が得られために、満室の状態を維持している時は Win-Winの関係である。ところが、空室が目立ち始めると、管理会社はできるだけ部屋を埋めようとして、家賃の値下げを大家側に要求するようになる。

これには二つの理由がある。一つは、管理会社が自らの経費(広告費)を使って入居者を募集しているためで、高い家賃設定で反応が薄いまま不動産情報誌やサイトに広告を何ヶ月も掲載し続けることは損失になる。

もう一つの理由は、家賃の値下げは大家にとって相当の痛手になるが、管理会社にとっては「値下げ額×管理料率」により、ダメージは大家よりも十分の一程度に軽減されることだ。そこで家賃を下げてでも、短期で入居者を見つけるほうが、広告料の無駄を省けると考えるためである。

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この記事の核となる項目
 ●アマチュア扱いされる日本の大家さん達
 ●不動産管理会社のビジネスモデルと、その弊害
 ●大家を“素人”として扱う日本の不動産業界
 ●仲介取引から直接取引へ変わる賃貸ビジネス
 ●レジャーと実益を兼ねたバケーションレンタル
 ●タイムシェアによる分割販売の仕組み
 ●眠れるレンタル資産を掘り起こす視点
 ●開拓される個人レンタルビジネスの市場
 ●レンタル取引市場のビジネスモデル
 ●眠れるモノ資産の価値を再生する新卸売りビジネスの役割
 ●DVDレンタルから派生したマイカーを持たないライフスタイル
 ●住宅の価値を高めるための努力と住宅履歴の管理ビジネス
 ●理想のエコ社会を実現する個人間カーシェアリングの仲介事業
 ●ダブルインカムを狙った家族法人による副業と家業の作り方
 ●ノーリスクで副収入を得るための着眼と長続きする副業の条件
 ●家族で経営するサラリーマン法人の仕組みと新たな脱サラの形


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JNEWS LETTER 2010.4.20
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