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売り手の都合で決まる住宅価格のカラクリと
水面下で眠る過剰在庫
written in 2005/3/1

 憧れのマイホームを購入しようとすれば、分譲住宅や注文住宅の展示場、マンションのモデルルームをいろいろと見学して契約するのが一般的だろう。いずれも“新築”の物件だが、その販売価格はいずれも判を押したような価格帯の設定になっている。住宅業界の営業マニュアルには「いまの家賃と同じ返済プランで購入できるからお得ですよ」というトークが最も効果的であることが明記されている。

仮に、いま住んでいる賃貸マンションの家賃が月10万円の家族なら、同額の返済プランで35年の住宅ローンを組めば約2700万円の借り入れが起こせる。そこに、これまでの貯蓄から頭金として数百万円を加えて、住宅購入予算は3000〜3500万円というのが住宅購入時の資金計画になる。日本の住宅価格は、この様なローンの資金計画にピタリと合う水準に設定されている。

本来、住宅の価格は材料や工賃などの原価から積算されて決めるべきものだが、建売業者やハウスメーカーが販売する新築住宅の価格は、まず“売値”から先に設定して、その水準に沿った材料や工法をはめ込んでいる。つまり、日本の消費者は、誰もが目一杯の住宅ローン(負債)を背負うことを前提にして、かなり割高なマイホームを購入していることになる。

このカラクリに気付き始めた一部の消費者は、新築にこだわることなく、割安感のある中古住宅やマンションにも選択肢を広げている。一部の特別な商業地を除いては、地価は今後もジリジリと下落していきそうな状況にあることから、資産価値の目減りが少ない中古物件への人気が次第に高まっているのだ。2005年度の税制改革では築年数の古い中古住宅にも住宅ローン控除が適用になることも追い風となり、今後は中古住宅の流通市場が盛り上がっていきそうな気配だ。

ところが「中古住宅の販売」に関して、日本では全くといってよいほど市場が整備されていない。欧米諸国と比較すると、中古の住宅を適正な価格で取引仲介して、売り主から買い主へと安全に引き渡すための仕組みが、国内では未成熟のままである。もちろんインターネットを活用した売買システムも、国内ではまだ未開拓であることから、この分野には大きな商機が潜んでいる。
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この記事の核となる項目
 ●潜在的な“売り手”を大量に抱えた住宅市場の裏側
 ●適正値が見つけにくい中古住宅の取引価格
 ●競売物件に群がるマイホーム購入希望者の実態
 ●米国における不動産オークション事業の動向
 ●オークション業者による不動産売買の仕組み
 ●不動産オークション業者の収益構造について
 ●日本でも盛り上がりを見せる不動産オークション
 ●買い手主導のビジネスモデルへと転換する不動産業界の動向
 ●消費を牽引するローン事業の台頭と住宅ローン改革への商機


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JNEWS LETTER 2005.3.1
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