海外富裕層からみた円安日本へのインバウンド投資戦略
JNEWS会員配信日 2022/10/17
米国は政策金利の引き上げに伴い、2022年10月の時点では長期金利の指標となる10年国債の利回りが4％を越してきた。単純に考えれば、利息が付かない日本の銀行に預金をしているよりも、米国債を購入した方が賢いことになる。実際には、円高に戻る可能性もあるため、元本保証で高利回りが得られるわけではいが、そうした考えによって日本円が売られることで、円安は更に加速していく。
一方、海外からみた日本の資産は円安による割安感が高いことから、外国人投資家が有望資産を物色する動きも出てきている。ドル建でみた日経平均株価は、2022年に入ってから28％下落しており、円建による日経平均の下落幅（8.8％）よりも大きい。
海外の販売シェアが高い日本の自動車業界は、円安の恩恵を最も受けやすいセクターであり、業績からみた現在の株価は低水準だが、それでも「買い」が入りにくいのは、部品供給の遅れによる生産台数の減少に加えて、米国内のオートローン金利が上昇していることで、新車の販売台数が落ち込むことが懸念されていることもある。
一方、日本の不動産は、海外からみれば円安による割安感が高まっている。森記念財団の都市戦略研究所が2021年11月に発表した「世界の都市総合力ランキング」では、世界主要都市の総合力を、経済、研究開発、文化、居住、環境、交通アクセスの面から評価したランキングを行い、その中で、東京は世界３位という評価だ。物価の安さ、平均寿命、治安の良さ、街が清潔であることなどからも、外国人にとって日本は魅力がある。
ただし、外国人が日本の不動産に投資をするには、自国の高い金利で資金を調達しなくてはいけないため、日本の安い賃料では逆ざやになってしまう問題がある。
米国の不動産ローン金利は5％を超してきているが、東京の新築マンションは平均利回りが2～3％のため採算が合わない。しかし、自己資金で購入できる富裕層にとっては、日本の不動産にはチャンスがある。
以下の表は、東京（港区元麻布）のマンション・高級住宅の販売価格と賃料を100として、世界の各都市との比較をしたものだが、円安によって日本の不動産は最も割安な水準になっている。円安で購入しておき、数年先に円高に戻った時にはキャピタルゲインが狙えるのだ。
このように急速に進む円安では、海外からみた日本資産の安さが際立ってくるが、金利も上昇しているため、資金力に余裕のある個人投資家や富裕層を中心とした「日本買い」が進むことが予測される。今回のレポートでは、円安・金利上昇の局面でどんな日本向け投資が注目されているのかを解説していきたい。
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■JNEWS会員レポートの主な項目
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・人民元高円安で加速する中国人のインバウンド投資
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・中国富裕層が日本の永住権を獲得する投資の方法
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■この記事の完全レポート
・JNEWS LETTER 2022.10.17
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