JNEWS／空室を活用した時間制会議室とスモールオフィス賃貸ビジネス

ワークスタイルの変化に伴い、時間制の貸会議室やシェアオフィスへの需要が高まっている。米国では、古いビルや店舗、工場、倉庫の跡地などを、スモールオフィスに改装することで、老朽化した不動産の価値を高めることが流行っている。

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空室を活用した時間制会議室と
スモールオフィスの賃貸ビジネス

JNEWS会員配信日 2013/6/28

　金融緩和によるインフレが起こることにより「不動産」の価値上昇を期待する動きがある。2013年前半には、株価が大きく上昇したが、それ以上の値動きをみせたのが「REIT（不動産投資信託）」である。

東証に上場しているREIT全銘柄の時価総額を集計した「REIT指数」は、昨年10月に1000ポイントだったのが、今年の３月には1700ポイントにまで急上昇。しかし、その後は1200ポイント台まで反落と、荒い値動きをしている。

《東証REIT指数の推移》

　

REITの特徴は、小口の資金でも、オフィスビルなどへの不動産投資ができることで、物件から得られる家賃収入が、配当として分配されることだ。そのため、指数が安い時に投資をしておけば、株式よりも魅力的な「キャピタルゲイン＋配当収入」が期待できるが、実際のリターンは、空室率によって変動する。

1980年代には、地価の値上がりによる不動産バブルが起こったが、現在では、家賃収入を目的とした不動産投資が主流になっている。しかし、国内経済の低迷や、国民の高齢化により、賃貸物件の空室率は昔よりも高くなっている。

オフィス仲介業の大手、三鬼商事が定期的に公開しているデータによれば、東京５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィス空室率は、2006年には３％台だったのが、現在は８％台で推移。さらに全国でみれば、物件の１割近くが空室になっている。

《全国のオフィス空室率（2013年５月》

　

また、一般の住宅でも空室問題は深刻だ。「住宅・土地統計調査」によれば、全国にある住宅の中で、“空き家”になっている物件は、1970年代には５％台だったが、2008年には13％台にまで上昇している。さらに今後も、住宅の新規需要が減っていく中で、空き家の数は増えていく見通しである。

《国内の住宅総数と空き家率の推移》

　

その一方で、不動産の賃貸ビジネスを考える人は増えている。家賃は、労力を使わずに毎月継続して入ってくるストック（固定）収入のため、老後のサイドビジネスとしても適しているという考えからだ。それが更なる、物件の供給過多を招き、従来の方法では、高い投資成果を得ることが難しくなっている。

しかし、アイデア次第では、これまでには無い不動産賃貸の形態を考案することは可能で、そうしたユニークな物件には、新しい層の入居者が集まりやすい。用途が無いまま眠っている空室、空き家は、各地に多数あるため、それらを安く借り受け、魅力的なオフィスや住宅に再生することは、今後の有望ビジネスになる。その中でも、時間単位で借りられる会議室とスモールオフィス物件への需要が高まっている。

　●オフィスのダウンサイズ化と貸し会議室ビジネス
　●スモールオフィスの新たな需要と開発商機
　●全米各地に広がるコワーキングオフィスの動向
　●コワーキングオフィスの収益構造解説
　●コワーキングオフィス共有管理システムについて
　●空室率を改善するルームシェア賃貸の支援サービス
　●日本の家賃延滞率の現状について
　●空き店舗対策としてのポップアップストア
　●シェアリングエコノミーのエリート層と新たな信用社会
　●副業として家賃収入を得る大家業の実態と物件管理の業界構造
　●高級サービスをウリにした隠れ家的商売と自宅店舗の採算

JNEWS LETTER 2013.6.28
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