築30年を経過した中古住宅を家主から買い取り、リフォームをして再販する「中古住宅の買取り再販業」が全国的に広がっている。一般家主からの住宅買い取りは、競売ルートよりも安価に物件を調達できるメリットがある (JNEWSについてトップページ
築古住宅を商品化する買取り再販ビジネスの採算構造

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JNEWS会員配信日 2020/11/7

 日本では中古住宅の買い取り業者が10年程前から登場して、現在は年間およそ3万4千件の物件が取引されている。買い取り業者は、一般個人から買い取った住宅をリフォーム再生して、第2のマイホーム、または投資用物件として販売することで収益を得ている。これは、中古車の買取りと再販がセットになった中古車流通市場と似た構造である。

《中古住宅買取再販市場の仕組み》

中古住宅買取再販業者の中でも、業界1位の取扱高となっているのが、株式会社カチタス(8919)で、1998年から競売で落札した住宅物件をリフォームして販売する事業を開始。その後は、住宅物件の仕入ルートを「競売」から「買い取り」へとシフトすることで、年間に約4000戸の中古住宅を販売している。

同社が得意としているのは、東京郊外や地方都市で築30年以上が経過している戸建住宅で、買い取りをした後に、屋根や外壁の修理、床や内壁の貼り替え、水回り設備の交換など全面的なリフォームをして、前所有者の生活感を完全に取り除いた上で、再生住宅として販売している。

カチタス

従来、築30年超の戸建住宅には商品価値が無いに等しく、家を解体して更地に戻さなければ買い手が付かなかった。しかし、カチタスは累計で5万件を超す取引実績により、築古住宅を再商品化するためのノウハウを蓄積している。また、全国の工務店(約900社)との提携や、キッチンやトイレなど住宅設備の大量仕入により、リフォーム工事を安く仕上げられるネットワークも構築している。

同社が販売する再生住宅は平均価格が1,500万円(税込)で、平均年収200万円~500万円の購入層が全体の7割を占めている。たとえば、東京都八王子市にある物件は、土地208平米、建物98.5平米(築33年)をフルリフォームしたもので、販売価格は1,599万円(税込)の設定だ。

同地域の家賃は、3DK(50~55平米)のアパートで月額7~8万円が相場だが、1,599万円の再生物件を住宅ローンで購入すると、返済期間が25年で月額およそ6万円(金利1%)となり、家賃よりも安くなる。そうした考えにより、新築物件の購入は無理でも、安価な中古物件を取得しようとする層が、同社の顧客になっている。

住宅ローンは、年収の7~8倍までが借り入れの限界値と言われるが、フラット35の融資実績では、新築の注文住宅、マンション購入者のローン年収倍率は7倍を超している。それに対して、カチタスの購入者は3.89倍と公表されており、考え方によっては、堅実なマイホームの購入方法といえる。ただし、日本では築30年超の物件を再生した住宅販売の歴史はまだ浅く、実質的な耐用年数がどの程度なのかは、未知数な部分もある。

《住宅購入者のローン年収倍率(2020年)》

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